Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Cách tính và hạn nộp 2026

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là khoản thuế áp dụng đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc diện chịu thuế theo quy định. Bài viết dưới đây hướng dẫn cách xác định số thuế phải nộp, thuế suất, thời hạn và phương thức nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo hình thức online mới nhất.

1. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là gì và ai phải nộp?

Theo Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc diện chịu thuế. Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế. Với các trường hợp đặc thù như nhiều người cùng quyền sử dụng hoặc đất cho thuê, người nộp thuế được xác định theo quy định tương ứng.

Lưu ý: Việc xác định đất chịu thuế cần căn cứ vào mục đích sử dụng đất và hồ sơ pháp lý liên quan, không chỉ dựa trên tên gọi hoặc hiện trạng sử dụng. Khi cần xác định nghĩa vụ cụ thể, người sử dụng đất nên đối chiếu thông tin trên Giấy chứng nhận và thông báo thuế của cơ quan thuế.

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là khoản thuế phải nộp hằng năm đối với đất ở và một số loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp theo quy định của pháp luật.

2. Cách tính thuế đất phi nông nghiệp

Đối với trường hợp thông thường, số thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp được xác định theo công thức:

Số thuế phải nộp = (Diện tích đất tính thuế × Giá của 1 m² đất × Thuế suất) − Số thuế được miễn, giảm (nếu có)

Trong đó:

• Diện tích đất tính thuế: Là diện tích đất thực tế sử dụng thuộc đối tượng chịu thuế. Với trường hợp có nhiều thửa đất ở hoặc công trình đặc thù, diện tích tính thuế được xác định theo quy định tương ứng
• Giá của 1 m² đất: Được xác định theo giá đất trong bảng giá đất tương ứng với mục đích sử dụng và được ổn định theo chu kỳ 5 năm theo quy định
• Thuế suất: Được xác định theo loại đất, hạn mức áp dụng và tình trạng sử dụng đất
• Miễn, giảm thuế: Được trừ khi người nộp thuế đáp ứng điều kiện và được áp dụng theo quy định.

Thuế suất áp dụng cho từng loại đất:

Đối với đất ở, các mức thuế suất được áp dụng lũy tiến từng phần theo diện tích trong hạn mức, phần vượt không quá 3 lần hạn mức và phần vượt trên 3 lần hạn mức; không áp dụng một mức thuế suất duy nhất cho toàn bộ diện tích.

Ví dụ: Giả sử một thửa đất ở có 100 m² đất tính thuế, giá của 1 m² đất là 10 triệu VND và toàn bộ diện tích nằm trong hạn mức:

• Giá trị đất tính thuế: 100 × 10,000,000 = 1,000,000,000 VND
• Số thuế trước khi xét miễn, giảm: 1,000,000,000 × 0.03% = 300.000 VND/năm

Lưu ý: Từ ngày 01/01/2026, bảng giá đất lần đầu theo Luật Đất đai 2024 được áp dụng tại các địa phương. Giá đất dùng để tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được xác định theo bảng giá đất tương ứng với mục đích sử dụng và ổn định theo chu kỳ 5 năm. Khi xác định số thuế năm 2026, người sử dụng đất nên đối chiếu thông báo thuế và bảng giá đất áp dụng tại địa phương.

Người sử dụng đất nên đối chiếu thông báo thuế và bảng giá đất áp dụng tại địa phương trước khi tính thuế.

3. Hướng dẫn nộp thuế đất phi nông nghiệp online

Trước khi thanh toán, người nộp thuế nên kiểm tra thông báo thuế và đối chiếu mã số thuế, kỳ thuế, số tiền phải nộp cùng các thông tin liên quan.

3.1. Nộp thuế trên eTax Mobile qua tài khoản ngân hàng liên kết

eTax Mobile là ứng dụng Thuế điện tử hỗ trợ người nộp thuế thực hiện các giao dịch thuế trên thiết bị di động, trong đó có tra cứu và nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

• Bước 1 - Đăng nhập eTax Mobile: Mở ứng dụng và đăng nhập bằng tài khoản thuế điện tử. Nếu chưa có tài khoản, thực hiện đăng ký theo hướng dẫn trong ứng dụng
• Bước 2 - Tra cứu khoản thuế cần nộp: Chọn chức năng tra cứu nghĩa vụ thuế hoặc mục nộp thuế, tìm khoản thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và kiểm tra thông tin thửa đất, kỳ thuế, số tiền
• Bước 3 - Chọn ngân hàng thanh toán: Chọn ngân hàng đã liên kết với eTax Mobile, kiểm tra lại thông tin giao dịch và làm theo hướng dẫn xác nhận
• Bước 4 - Xác thực và lưu chứng từ: Hoàn tất xác thực theo yêu cầu của ngân hàng. Sau khi giao dịch thành công, kiểm tra thông báo và lưu chứng từ nộp thuế để đối chiếu khi cần

Người nộp thuế có thể liên kết tài khoản thanh toán Techcombank với eTax Mobile để thực hiện thanh toán thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Khi giao dịch yêu cầu xác thực, người dùng thực hiện theo hướng dẫn trên Techcombank Mobile bằng Smart OTP.

Nếu lần đầu thanh toán trên ứng dụng, bạn có thể tham khảo cách nộp thuế điện tử và cách liên kết tài khoản ngân hàng với eTax Mobile để thanh toán thuế trực tuyến từ tài khoản Techcombank.

Techcombank hỗ trợ nhu cầu nộp thuế phi nông nghiệp thuận tiện hơn trên Techcombank Mobile.

3.2. Nộp qua Cổng Dịch vụ công quốc gia

Ngoài eTax Mobile, người nộp thuế có thể thực hiện thanh toán nghĩa vụ tài chính về đất đai trên Cổng Dịch vụ công quốc gia nếu khoản thu được hệ thống hỗ trợ:

• Bước 1: Truy cập Cổng Dịch vụ công quốc gia và đăng nhập
• Bước 2: Chọn Thanh toán trực tuyến
• Bước 3: Chọn Thanh toán nghĩa vụ tài chính về đất đai và lựa chọn dịch vụ phù hợp với đối tượng thực hiện
• Bước 4: Nhập hoặc kiểm tra thông tin theo yêu cầu của hệ thống, tra cứu khoản phải nộp
• Bước 5: Chọn phương thức thanh toán, xác nhận giao dịch và lưu chứng từ sau khi thanh toán thành công

Lưu ý: Giao diện, dịch vụ được tích hợp và phương thức thanh toán có thể thay đổi theo từng thời điểm. Người nộp thuế nên thực hiện theo thông tin hiển thị trên Cổng Dịch vụ công quốc gia khi giao dịch.

>>> Để đăng nhập Cổng Dịch vụ công quốc gia bằng tài khoản định danh điện tử và thanh toán thuận tiện hơn, bạn có thể tham khảo cách liên kết tài khoản ngân hàng với VNeID.

Nộp thuế qua Cổng Dịch vụ công quốc gia.

3.3. Các kênh nộp thuế trực tiếp

Nếu không thuận tiện thanh toán trực tuyến, người nộp thuế có thể thực hiện theo các hình thức được cơ quan thuế hướng dẫn, như:

• Nộp tại cơ quan thuế hoặc địa điểm tiếp nhận được hướng dẫn
• Nộp qua Kho bạc Nhà nước hoặc ngân hàng được phép thu, phối hợp thu theo quy định
• Nộp qua tổ chức được ủy nhiệm thu thuế, nếu có triển khai tại địa bàn

Khi nộp trực tiếp, cần cung cấp chính xác thông tin người nộp thuế, thửa đất và khoản thuế cần thanh toán; đồng thời giữ lại biên lai hoặc chứng từ.

>>> Tìm hiểu thêm: Cách nộp thuế đất qua ngân hàng để chọn hình thức thanh toán phù hợp với nhu cầu.

4. Hạn nộp thuế đất phi nông nghiệp và tiền chậm nộp

Theo quy định hiện hành, thời hạn nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được xác định khác nhau tùy trường hợp nộp lần đầu, nộp hằng năm hoặc phát sinh khoản chênh lệch từ khai tổng hợp.

Lưu ý: Các thời hạn trên được quy định tại Nghị định 252/2026/NĐ-CP. Đối với trường hợp phát sinh thay đổi căn cứ tính thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày phát sinh thay đổi làm tăng, giảm số thuế phải nộp, trừ trường hợp thay đổi giá đất theo bảng giá đất.

Thời hạn thực tế cần căn cứ vào thông báo nộp thuế và trường hợp phát sinh cụ thể.

5. Trường hợp miễn, giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Một số trường hợp được miễn hoặc giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nếu đáp ứng điều kiện theo quy định. Các trường hợp miễn, giảm chủ yếu được quy định tại Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, cùng các văn bản hướng dẫn liên quan.

5.1. Các trường hợp có thể được miễn thuế

Một số trường hợp được miễn thuế gồm:

• Đất của dự án thuộc lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư hoặc dự án tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn theo quy định
• Đất của cơ sở thực hiện xã hội hóa trong các lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường nếu đáp ứng điều kiện
• Đất xây dựng nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết, cơ sở nuôi dưỡng người già cô đơn, người khuyết tật, trẻ mồ côi và cơ sở chữa bệnh xã hội
• Đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; đất ở trong hạn mức của hộ nghèo
• Một số trường hợp người có công, đất bị thu hồi theo quy hoạch và đất có nhà vườn được công nhận là di tích lịch sử - văn hóa
• Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng, nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất trên 50% giá tính thuế

5.2. Các trường hợp có thể được giảm 50% thuế

Các trường hợp được giảm 50% số thuế phải nộp gồm:

• Đất của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư hoặc tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn
• Đất của doanh nghiệp sử dụng từ 20% đến 50% số lao động là thương binh, bệnh binh
• Đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn
• Đất ở trong hạn mức của một số đối tượng chính sách theo quy định
• Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng, nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất từ 20% đến 50% giá tính thuế

5.3. Hồ sơ miễn, giảm thuế

Từ năm 2026, khi khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp lần đầu, nếu thuộc diện miễn, giảm, người nộp thuế có thể khai thông tin đề nghị miễn, giảm ngay trên tờ khai và nộp kèm giấy tờ chứng minh. Nếu phát sinh điều kiện miễn, giảm sau đó, thực hiện hồ sơ theo quy định.

Hồ sơ thông thường gồm:

• Văn bản đề nghị miễn, giảm theo mẫu
• Giấy tờ liên quan đến thửa đất
• Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm
• Hồ sơ chứng minh thiệt hại đối với trường hợp bất khả kháng

Lưu ý: Miễn, giảm thuế chỉ áp dụng khi đáp ứng đầy đủ điều kiện theo từng trường hợp. Người nộp thuế nên đối chiếu hồ sơ đất, đối tượng sử dụng đất và điều kiện thực tế trước khi xác định số thuế được miễn, giảm.

Thuế phi nông nghiệp là khoản thuế cần được kiểm tra và thực hiện hằng năm đối với đất thuộc diện chịu thuế. Để tránh phát sinh tiền chậm nộp, người sử dụng đất nên kiểm tra thông báo, xác định đúng số tiền phải nộp và lưu lại chứng từ sau khi thanh toán.

Khách hàng lưu ý: Thông tin trong bài viết chỉ mang tính tham khảo và có thể thay đổi theo từng thời điểm.