Điều kiện mua nhà ở xã hội 2026: Đối tượng, hồ sơ và cách đăng ký

Để đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, bạn cần đáp ứng đúng nhóm đối tượng thụ hưởng và thỏa mãn các điều kiện về nhà ở, thu nhập. Sau khi xác định đủ tiêu chuẩn, bạn chuẩn bị hồ sơ theo mẫu và đăng ký theo thông báo tiếp nhận của từng dự án theo quy định tại Luật Nhà ở số 2023, Luật Dân số 2025, Nghị định 100/2024/NĐ-CP, Nghị định 54/2026/NĐ-CP và Nghị định 136/2026/NĐ-CP, Nghị định 140/2025/NĐ-CP và các Thông tư liên quan.

1. Ai thuộc diện được mua nhà ở xã hội?

Theo Điều 76 Luật nhà ở 2023 (sửa đổi bổ sung theo Điểm a Khoản 3 Điều 29 Luật Dân số 2025) và Điều 77 Luật Nhà ở 2023, đối tượng được mua nhà ở xã hội bao gồm:

• Người có công với cách mạng và thân nhân liệt sĩ: Người thuộc diện được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng.
• Hộ nghèo, hộ cận nghèo tại khu vực nông thôn: Được xem xét hỗ trợ mua nhà ở xã hội theo điều kiện cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định, phù hợp với tình hình thực tế của từng địa phương.
• Người có thu nhập thấp tại đô thị: Cá nhân có mức thu nhập đáp ứng điều kiện và có nhu cầu cải thiện chỗ ở.
• Hộ nghèo, hộ cận nghèo tại khu vực đô thị: Hộ gia đình thuộc diện nghèo, cận nghèo theo chuẩn nghèo của Chính phủ.
• Công nhân, người lao động: Người đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.
• Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác: Chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân
• Cán bộ, công chức, viên chức: Người thuộc diện cán bộ, công chức, viên chức theo quy định pháp luật hiện hành.
• Người đã trả lại nhà ở công vụ: Cá nhân thuộc trường hợp trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại Khoản 4 Điều 125 Luật Nhà ở 2023.
• Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất: Người phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở do Nhà nước thu hồi đất nhưng chưa được bồi thường bằng nhà ở hoặc đất ở.
• Một số đối tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân: Được xem xét mua nhà ở xã hội khi đáp ứng điều kiện và chưa hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dành riêng cho lực lượng vũ trang.
• Người có từ 02 con đẻ trở lên.

Để xác định khả năng đăng ký mua, người có nhu cầu cần đối chiếu nhóm đối tượng với hình thức hỗ trợ được quy định, sau đó kiểm tra điều kiện nhà ở, thu nhập và khả năng tài chính. Người mua có thể tham khảo thêm các giải pháp Vay mua nhà tại Techcombank để chuẩn bị nguồn vốn khi tìm được dự án phù hợp.

2. Điều kiện mua nhà ở xã hội năm 2026 về nhà ở và thu nhập là gì?

Điều kiện mua nhà ở xã hội được xác định dựa trên tình trạng sở hữu nhà ở và thu nhập của người đăng ký. Cụ thể:

2.1. Điều kiện về nhà ở

Theo Điều 78 Luật Nhà ở 2023, Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung tại Điều 32 Nghị định 54/2026/NĐ-CP), Khoản 2 Điều 14 Nghị định 140/2025/NĐ-CP, người đăng ký cần đáp ứng một trong hai trường hợp về nhà ở:

• Chưa có nhà ở thuộc sở hữu: Người đăng ký và vợ/chồng (nếu có) không có tên hoặc không có thông tin về nhà ở trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tỉnh, thành phố nơi có dự án.
• Đã có nhà ở thuộc sở hữu: Diện tích nhà ở bình quân thấp hơn 15 m² sàn/người, được xác định theo các thành viên có đăng ký thường trú tại căn nhà theo quy định.

Lưu ý: Việc xác nhận đối với trường hợp chưa có nhà ở thuộc sở hữu sẽ do Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đặt tại các đơn vị hành chính cấp xã hoặc khu vực liên xã, phường thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội thực hiện trong 7 ngày kể từ khi nhận được giấy đề nghị xác nhận về điều kiện nhà ở.

2.2. Điều kiện về thu nhập năm 2026

Theo Điều 78 Luật Nhà ở 2023, Khoản 1 Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung tại Khoản 1 Điều 1 Nghị định 136/2026/NĐ-CP) để đủ điều kiện mua nhà ở xã hội,  mức thu nhập đối với người có thu nhập thấp tại đô thị; Công nhân, người lao động; Cán bộ, công chức, viên chức được quy định như sau:

Lưu ý: 

• Thu nhập được xác định trong 12 tháng liền kề tính từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền xác nhận.
• UBND cấp tỉnh được quyết định hệ số điều chỉnh mức thu nhập nhưng không vượt quá tỷ lệ giữa thu nhập bình quân đầu người tại địa phương và cả nước, chính sách ưu đãi về nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, số lượng người phụ thuộc.
• Căn cứ để chứng minh thu nhập sẽ tùy thuộc theo đối tượng như sau:
  • Người có hợp đồng lao động: Căn cứ bảng tiền công, tiền lương có xác nhận của cơ quan, đơn vị hoặc doanh nghiệp nơi làm việc.
  • Người thu nhập thấp tại đô thị không có hợp đồng lao động: Tự kê khai, cam kết thông tin thu nhập bình quân hàng tháng, làm đơn đề nghị Công an cấp xã nơi thường trú hoặc tạm trú hoặc nơi ở hiện tại xác nhận. Thời hạn giải quyết là 7 ngày kể từ ngày nhận đơn.

Mua nhà ở xã hội cần đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập.

3. Hồ sơ mua nhà ở xã hội 2026 gồm những gì?

Hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội được quy định tại Điều 38 Nghị định 100/2024/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung tại Điều 34 Nghị định 54/2026/NĐ-CP), bao gồm:

• Đơn đăng ký mua nhà ở xã hội: Sử dụng Mẫu số 01 quy định tại Phụ lục của Nghị định 136/2026/NĐ-CP.
• Giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội: Văn bản có giá trị trong thời gian 12 tháng, tính từ thời điểm xác nhận.  Đồng thời, phải cam kết chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở và chịu trách nhiệm về việc bảo đảm đối tượng, điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội tại thời điểm ký hợp đồng mua bán

4. Mẫu giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện gồm những mẫu nào?

4.1. Mẫu giấy tờ chứng minh đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội

Mẫu giấy tờ chứng minh đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội định được quy định tại Điều 6 Thông tư 05/2024/TT-BXD (sửa đổi bổ sung tại Điểm b Khoản 1 Điều 1 Thông tư 32/2025/TT-BXD và Điểm b Khoản 1 Điều 1 Thông tư 08/2026/TT-BXD)

4.2. Mẫu giấy tờ chứng minh điều kiện về nhà ở để được mua, thuê mua nhà ở xã hội

Mẫu giấy tờ chứng minh điều kiện về nhà ở để được mua, thuê mua nhà ở xã hội được quy định tại Điều 7 Thông tư 05/2024/TT-BXD và Khoản 2 Điều 1 Thông tư 08/2026/TT-BXD.

Lưu ý: Trường hợp người đứng đơn đã kết hôn thì vợ hoặc chồng của người đó cũng phải kê khai mẫu giấy tờ chứng minh điều kiện về nhà ở theo Mẫu số 02 tại Phụ lục ban hành kèm Thông tư 08/2026/TT-BXD.

>>> Tham khảo thêm hóa đơn đỏ để biết các trường hợp cần lập hóa đơn giá trị gia tăng.

4.3. Mẫu giấy tờ chứng minh điều kiện về thu nhập để được mua, thuê mua nhà ở xã hội

Mẫu giấy tờ chứng minh điều kiện về thu nhập để được mua, thuê mua nhà ở xã hội được quy định tại Điều 8 Thông tư 05/2024/TT-BXD (sửa đổi bổ sung tại Điểm c Khoản 2 Điều 1 Thông tư 32/2025/TT-BXD).

Lưu ý: Trường hợp người đứng đơn đăng ký mua nhà ở xã hội đã kết hôn thì vợ hoặc chồng của người đó  cũng phải kê khai mẫu giấy tờ chứng minh điều kiện về thu nhập theo Mẫu số 01a, Mẫu số 04 hoặc Mẫu số 05 tương ứng với từng đối tượng.

4.4.  Hồ sơ bổ sung chứng minh thành phần hồ sơ mua nhà ở xã hội

• CCCD/Căn cước điện tử (VNeID): Bản photo của người đứng đơn, vợ/chồng và các thành viên trong hộ gia đình (nếu có).
• Giấy tờ hôn nhân: Bản sao có chứng thực giấy xác nhận tình trạng độc thân hoặc giấy đăng ký kết hôn.
• Ảnh 3x4: Ảnh mới nhất trong vòng 6 tháng của người đứng đơn, vợ/chồng và các thành viên trong hộ gia đình (nếu có). Ghi họ tên, tháng năm sinh vào mặt sau ảnh.
• Bản kê khai thành viên hộ gia đình: Bản gốc.
• Hợp đồng lao động hoặc giấy tờ tương đương: Bản sao có chứng thực.
• Thông tin bảo hiểm xã hội/VssID: Bản photo.

5. Đăng ký mua nhà ở xã hội như thế nào?

Quy trình đăng ký mua nhà ở xã hội được quy định tại Khoản 1 Điều 38 Nghị định 100/2024/NĐ-CP (sửa đổi tại Điều 34 Nghị định 54/2026/NĐ-CP), Khoản 5 Điều 14 Nghị định 140/2025/NĐ-CP, bao gồm 4 bước:

5.1. Bước 1: Theo dõi thông tin dự án và thời gian tiếp nhận hồ sơ

Sau 30 ngày kể từ ngày khởi công, chủ đầu tư phải công khai thông tin dự án nhà ở xã hội trên website của Sở Xây dựng, UBND cấp xã nơi có dự án, đăng ít nhất 1 lần trên cơ quan ngôn luận của địa phương và website hoặc sàn giao dịch của chủ đầu tư (nếu có).

>>> Tham khảo thêm mức lương cơ sở hiện nay để cập nhật mức lương cơ sở mới nhất làm căn cứ tính các chế độ.

Nội dung gồm: Thông tin dự án, số căn mở bán, diện tích, giá bán dự kiến, địa chỉ nộp hồ sơ và thời gian nhận hồ sơ. Nếu hệ thống dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản đã được kết nối, thông tin cũng được công khai trên hệ thống này.

Ít nhất 30 ngày trước khi nhận hồ sơ, chủ đầu tư phải công khai lịch tiếp nhận, số căn mở bán, diện tích và giá bán trên hệ thống dữ liệu về nhà ở, đồng thời gửi Sở Xây dựng đăng tải.

5.2. Bước 2: Chuẩn bị và nộp hồ sơ đăng ký

Người đăng ký chuẩn bị theo Mẫu số 01 quy định tại Phụ lục II của Nghị định 54/2026/NĐ-CP cùng các giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện về nhà ở và thu nhập. Hồ sơ được gửi theo một trong các hình thức:

• Trực tiếp cho Chủ đầu tư dự án
• Trực tuyến qua Cổng dịch vụ công quốc gia
• Dịch vụ bưu chính
• Nộp cho cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi cá nhân đang làm việc để tổng hợp, gửi chủ đầu tư dự án
• Lưu ý: 
  • Mỗi hộ gia đình, cá nhân không được đồng thời đăng ký mua nhà ở xã hội tại nhiều dự án.
  • Thời gian nộp, tiếp nhận hồ sơ do chủ đầu tư quyết định nhưng tối thiểu là 30 ngày kể từ ngày bắt đầu tiếp nhận hồ sơ.

5.3. Bước 3: Theo dõi kết quả xét duyệt hồ sơ

Sau khi kết thúc thời gian tiếp nhận, chủ đầu tư phối hợp với Sở Xây dựng rà soát điều kiện của người đăng ký theo quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều 38 Nghị định 100/2024/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung tại Điều 34 Nghị định 54/2026/NĐ-CP).

5.4. Bước 4: Xét chọn người mua và ký hợp đồng

Sau khi xác định danh sách đủ điều kiện, chủ đầu tư thực hiện xét chọn theo số lượng căn hộ dự kiến bán:

• Số hồ sơ đủ điều kiện bằng hoặc ít hơn số căn hộ: Người mua và chủ đầu tư thực hiện thỏa thuận mua bán theo quy định.
• Số hồ sơ đủ điều kiện nhiều hơn số căn hộ: Chủ đầu tư tổ chức bốc thăm dưới sự giám sát của đại diện Sở Xây dựng, UBND cấp xã và Công an cấp xã nơi có dự án, xác nhận vào biên bản kết quả bốc thăm.
• Trường hợp có đối tượng ưu tiên (Điểm đ Khoản 1 Điều 79 Luật Nhà ở 2023, sửa đổi bởi Điểm h Khoản 3 Điều 29 Luật Dân số 2025): Phân bổ ưu tiên theo thứ tự: Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ, người khuyết tật, người được bố trí tái định cư theo hình thức mua, thuê mua nhà ở xã hội, người có từ 02 con đẻ trở lên, nữ giới.

Khi nhà ở đủ điều kiện mở bán theo quy định, chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán với khách hàng và cập nhật thông tin giao dịch theo quy định pháp luật.

Người mua nhà ở xã hội cần theo dõi thời gian tiếp nhận hồ sơ, kết quả xét duyệt và thông báo ký hợp đồng từ chủ đầu tư.

6. Các câu hỏi thường gặp về điều kiện mua nhà ở xã hội

1. Đang có đất ở nhưng chưa xây nhà thì có đủ điều kiện mua nhà ở xã hội không?

Có thể. Căn cứ Điều 78 Luật Nhà ở 2023, Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung tại Điều 32 Nghị định 54/2026/NĐ-CP), người chỉ có quyền sử dụng đất, chưa sở hữu nhà ở vẫn có thể đăng ký mua nhà ở xã hội nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện khác.

>>> Tham khảo thêm cách đăng ký người phụ thuộc để giảm trừ gia cảnh đúng quy định khi quyết toán thuế TNCN.

2. Lao động tự do  chứng minh điều kiện thu nhập mua nhà ở xã hội như thế nào?

Với người lao động tự do không có hợp đồng lao động, Điều 33 Nghị định 54/2026/NĐ-CP quy định tự kê khai, cam kết thu nhập và đề nghị Công an cấp xã nơi thường trú hoặc tạm trú hoặc nơi ở hiện tại xác nhận thông tin trong thời hạn 7 ngày.

3. Giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện nhà ở xã hội có giá trị trong bao lâu?

Giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện nhà ở xã hội có giá trị 12 tháng kể từ thời điểm xác nhận. Điều này được quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 38 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, được sửa đổi tại Điều 34 Nghị định 54/2026/NĐ-CP.

4. Người có từ 02 con đẻ trở lên có thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội không?

Có. Người có từ 02 con đẻ trở lên thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 76 Luật Nhà ở 2023 (sửa đổi bổ sung theo Điểm a Khoản 3 Điều 29 Luật Dân số 2025).

Việc nắm rõ quy định về điều kiện mua nhà ở xã hội 2026 giúp bạn chủ động chuẩn bị hồ sơ hợp lệ và tối ưu cơ hội sở hữu chỗ ở theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước. Bên cạnh việc hoàn thiện thủ tục pháp lý, việc tính toán phương án tài chính và lựa chọn giải pháp vay vốn phù hợp sẽ giúp quá trình an cư diễn ra thuận lợi, an toàn và bền vững.

Lưu ý: Thông tin trong bài viết chỉ mang tính tham khảo và có thể thay đổi theo từng thời điểm.