Khi nào người dân phải nộp tiền sử dụng đất 2026

Tiền sử dụng đất là khoản nghĩa vụ tài chính phát sinh khi Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong những trường hợp theo quy định. Năm 2026, một số chính sách mới về cách tính tiền sử dụng đất được áp dụng, đặc biệt khi chuyển đất vườn, ao sang đất ở. Bài viết dưới đây tổng hợp các trường hợp phải nộp, căn cứ tính và quy trình thực hiện theo quy định hiện hành.

1. Những trường hợp nào phát sinh tiền sử dụng đất?

Theo khoản 1 Điều 1 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, các trường hợp phát sinh nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất bao gồm:

• Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
• Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang loại đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
• Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất hoặc cho phép sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo quy định của pháp luật mà phát sinh nghĩa vụ về tiền sử dụng đất

Lưu ý: Việc có phải nộp tiền sử dụng đất và số tiền phải nộp được xác định theo từng trường hợp cụ thể, đồng thời xem xét các quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất nếu đáp ứng điều kiện.

Tiền sử dụng đất phát sinh khi Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

>>> Tham khảo thêm lương net để biết cách quy đổi lương thực nhận sau khi trừ bảo hiểm và thuế.

2. Tiền sử dụng đất được xác định dựa trên những yếu tố nào?

Theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 291/2025/NĐ-CP và Nghị định 50/2026/NĐ-CP, tiền sử dụng đất được xác định dựa trên diện tích, giá đất và các yếu tố liên quan đến từng trường hợp sử dụng đất. Cụ thể:

• Diện tích đất: Là diện tích đất phải tính tiền sử dụng đất theo quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền
• Mục đích sử dụng đất: Loại đất và mục đích sử dụng được Nhà nước cho phép hoặc công nhận là cơ sở để xác định nghĩa vụ tài chính, đặc biệt khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở
• Giá đất tính tiền sử dụng đất: Được xác định theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, giá đất cụ thể hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, tùy trường hợp theo quy định
• Hạn mức và nguồn gốc sử dụng đất: Hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở và nguồn gốc sử dụng đất có thể ảnh hưởng đến mức thu, đặc biệt đối với hộ gia đình, cá nhân khi công nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất
• Địa phương và thời điểm tính tiền sử dụng đất: Giá đất, hạn mức đất ở được xác định theo quy định áp dụng tại địa phương; thời điểm tính tiền sử dụng đất thực hiện theo quy định pháp luật đối với từng trường hợp phát sinh nghĩa vụ tài chính

Ngoài ra, số tiền sử dụng đất thực tế phải nộp còn phụ thuộc vào chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất và các quy định áp dụng cho từng trường hợp cụ thể.

Tiền sử dụng đất được xác định dựa trên diện tích, giá đất, mục đích và các điều kiện sử dụng đất theo quy định.

>>> Tham khảo thêm lương gross là gì để hiểu các khoản cấu thành và khấu trừ trong tổng thu nhập.

3. Cách tính tiền sử dụng đất năm 2026 có gì cần lưu ý?

Theo Khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 và Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, đối với đất vườn, ao, đất nông nghiệp thuộc trường hợp được áp dụng chính sách khi chuyển sang đất ở, mức thu được xác định như sau:

Mức chênh lệch là tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp, căn cứ bảng giá đất áp dụng tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Ví dụ: Một hộ gia đình chuyển 100 m² đất vườn sang đất ở, đủ điều kiện áp dụng mức thu 30% và toàn bộ diện tích nằm trong hạn mức giao đất ở. Giả sử giá đất ở theo bảng giá đất là 5.000.000 đồng/m² và giá đất nông nghiệp là 200.000 đồng/m²:

Tiền sử dụng đất = 100 × (5,000,000 − 200,000) × 30% = 144,000,000 VND.

Lưu ý: Ví dụ chỉ mang tính minh họa, chưa tính các khoản được khấu trừ hoặc miễn, giảm khác nếu có.

Ngoài cách tính, người sử dụng đất cần lưu ý:

• Điều kiện áp dụng: Mức thu 30% và 50% chỉ áp dụng với đất vườn, ao, đất nông nghiệp có nguồn gốc và tình trạng pháp lý đáp ứng Khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15; không áp dụng cho mọi trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất ở
• Số lần áp dụng: Chính sách chỉ áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất được lựa chọn. Các lần chuyển mục đích tiếp theo trên thửa đất đó hoặc thửa đất khác phải nộp 100% mức chênh lệch
• Quy định chuyển tiếp: Trường hợp có quyết định chuyển mục đích từ ngày 1/8/2024 đến trước ngày 1/1/2026, nếu đủ điều kiện, người sử dụng đất có thể đề nghị tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất. Hồ sơ phải nộp đến bộ phận một cửa liên thông trước ngày 1/1/2027

Quy định năm 2026 áp dụng mức thu tiền sử dụng đất theo từng trường hợp và hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất.

>>> Tham khảo thêm mua nhà ở xã hội cần điều kiện gì để nắm điều kiện về đối tượng, thu nhập và nhà ở khi mua nhà ở xã hội.

4. Quy trình xác định và nộp tiền sử dụng đất

Theo Khoản 2 Điều 21 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 12 Điều 13 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, quy trình xác định và nộp tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân gồm:

• Bước 1. Chuyển thông tin xác định nghĩa vụ tài chính: Căn cứ hồ sơ đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai, bộ phận một cửa liên thông hoặc cơ quan được giao nhiệm vụ chuyển Phiếu chuyển thông tin đến cơ quan thuế
• Bước 2. Xác định tiền sử dụng đất: Trong 5 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan thuế tính số tiền phải nộp, khoản giảm (nếu có) và gửi thông báo nộp tiền cho người sử dụng đất
• Bước 3. Nộp tiền sử dụng đất: Người sử dụng đất thanh toán theo số tiền và thời hạn trên thông báo của cơ quan thuế, qua kênh điện tử hoặc đơn vị thu được chỉ định
• Bước 4. Lưu chứng từ thanh toán: Lưu biên lai, chứng từ nộp tiền để đối chiếu và phục vụ các thủ tục đất đai khi cần

Người sử dụng đất thực hiện nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế và lưu chứng từ để hoàn tất thủ tục đất đai.

Hiểu rõ các quy định về tiền sử dụng đất giúp cá nhân, hộ gia đình xác định nghĩa vụ tài chính, dự trù chi phí và chủ động thực hiện các thủ tục đất đai. Đặc biệt, người sử dụng đất cần cập nhật những thay đổi về cách tính tiền sử dụng đất năm 2026 để đảm bảo thực hiện đúng quy định pháp luật và hạn chế các khoản chi phí phát sinh.

Lưu ý: Thông tin trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo và có thể thay đổi theo từng thời điểm.